Як інвестувати в землю пересічному українцеві

З 1 липня 2021 в Україні запрацював ринок землі. Попередні 20 років тимчасовий мораторій не дозволяв українцям легально інвестувати в землю. Тепер можна. Але не всім і не дуже багато: до 2024 року купувати землю можуть тільки фізичні особи громадяни України і до 100 га в одні руки.

Для українців це новий інструмент інвестування і можливість заробити.

На чому можна заробити?

В Україні близько 43 млн га сільгоспземель, з них 27,6 млн га поділені на паї і знаходяться у власності 6,9 осіб. Ці українці і отримали можливість продати свої паї (за бажання), а інші громадяни України купити. За липень – перший місяць після зняття мораторію – було укладено 3 277 угод, власників змінили майже 6 000 га.

Для "земельного" інвестора важливі дві характеристики: ціна гектара і прибутковість від оренди.

Ціна

У перший місяць після відкриття ринку, середня ціна на землю була близько 40 000 грн (майже $1 500), заявляв міністр агрополітики Роман Лещенко. Найбільш повну статистику стосовно операцій надає Державна служба з питань геодезії , тут колосальний розкид цін: від 3 700 грн за га в Луганській області до 13 млн грн – Київської. "Орієнтуватися на ціни першого місяця не варто, вони не репрезентативні – мало угод", – пояснює професор Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів'євський.

Але важлива не стільки сьогоднішня ціна, скільки її майбутня динаміка. Міністр агрополітики Роман Лещенко прогнозує щорічне зростання вартості паїв в середньому на 7-10% . Concorde Capital прогнозує підвищення ціна на 10-15%.

В основі цього прогнозу – досвід сусідніх країн, як там змінювалися ціни в перші п'ять років після запуску ринку землі і скільки там зараз стоїть наразі коштує земля.

Орендний дохід

За інформацією Держгеокадастру, майже половина сільгоспземель в Україні знаходяться в оренді у фермерів або агрохолдингів.

Сьогодні за оренду 1 гектара, за даними проєкту "Моніторинг земельних відносин" (реалізується Київської школи економіки), платять в середньому 3 400 грн.

Для інвестора важливі характеристики – термін і умови орендного договору, це дозволяє прогнозувати прибутковість.

Від чого залежить ціна оренди?

У договорах з агрохолдингами перегляд ставки оренди прив'язаний до інфляції або до нормативно грошової оцінки, пояснює Володимир Радько, керівник проєкту KupiPay.

Якщо з інфляцією все зрозуміло, то у випадку з нормативно грошовою оцінкою є нюанси. Якщо нормативна база не зміниться, то за такими договорами до 2023 року орендна ставка не переглядатиметься.

Якщо взяти за базову ціну гектара в 40 000 грн (озвучену міністром) і 3400 грн за га оренди, то середня річна прибутковість від оренди в Україні становить на сьогоднішній день 8,5% (з урахуванням податків і транзакційних витрат – набагато менше).

Наше завдання – знайти земельну ділянку, що знаходиться в довгостроковій оренді, а значить приносить стабільний дохід. Підсумкова прибутковість інвестицій в землю – сума орендного доходу і зростання цін на землю (з урахуванням усіх транзакційних витрат і податків).

Де шукати продавців землі

Зараз у непрофесійного інвестора є кілька варіантів знайти сільгоспземлю. Перший – це онлайн-майданчики оголошень, такі як OLX, dom.ria.com. На момент написання матеріалу в пошуковику цих майданчиків пропонувало сумарно 12 000 оголошень.

Незручність таких онлайн-дошок в тому, що пошук видає оголошення всіх земельних ділянок – під забудову, присадибні тощо. І більшість продавців не пишуть, чи перебуває земля в оренді, які умови і прибутковість. Це ускладнює пошук. До того ж в такому випадку покупець бере на себе всі клопоти з юридичної перевіркою ділянки та оформленням.

Другий варіант – спеціалізовані онлайн-сервіси з пошуку і купівлі землі. Наприклад проєкт KupiPai.

KupiPai (робить інвесткомпанія Concorde Capital Ігоря Мазепи) – на початок серпня був більш працездатним. Після реєстрації і примодерації ви отримуєте доступ до інтерактивної карти, на якій виділені ділянки виставлені на продаж.

На сайті KupiPay на 3 серпня було 24 оголошення (купити можна не всі, частина вже в процесі оформлення угоди). Велика частина ділянок перебуває в довгостроковій оренді. За ними прибутковість від оренди знаходиться від 1,8% до 10,7%, більшість – від 4% до 6,5%.

KupiPai – посередник між інвестором і агрохолдингами, які допомагають своїм орендодавцям продати землю. Зараз компанія працює з двома холдингами, які сумарно обробляють 800 000 га, з якими саме – не називає.

Чому агрохолдинги самі не купують землю?

По-перше, офіційно їм до 2024 року не можна, а по-друге у них немає ресурсів, щоб викупити всі орендовані паї.

Але за законодавством орендар має пріоритетне право викупу. Тому пайовики, які бажають продати землю, змушені спочатку пропонувати ділянку агрохолдингам. І тільки після нотаріально завіреної відмови власник виходить з пропозицією на відкритий ринок.

По суті агрохолдинги стають інформаційними хабами, які збирають інформацію про пайовиків, які бажають продати землю. І такі проєкти як KupiPai допомагають їм продати землю пайовиків в надійні руки фінансових інвесторів. Які точно не розриватимуть договір оренди і не спробують посеред поля агрохолдингу картоплю вирощувати.

Дані про паї на сайті KupiPai вносять менеджери агрохолдингів. Вказують ціну, площу, річну ставку оренди всієї ділянки, приблизну орендну прибутковість, місце розташування та кадастровий номер.

У KupiPay Ігоря Мазепи беруть комісію 5% від суми угоди, за це надають послугу "під ключ". На момент написання матеріалу на сайті KupiPay було ХХХ доступних ділянок. Серед них відповідного за ціною та прибутковості не було. Тоді в KupiPay запропонували LIGA.net залишити заявку і в разі появи відповідної земельної ділянки – повідомити. LandClub теж погодився підібрати нам ділянку за параметрами (ми не вступали в клуб і не отримували доступ до всієї їхньої бази).

Податки і витрати

Перед купівлею земельної ділянки важливо порахувати сумарні витрати. За що доведеться платити, крім самої ділянки.

Угода

За умов купівлі-продажу землі сплачується 5% прибуткового податку + 1,5% військового збору від суми угоди. У KupiPay пропонують продавцям закладати податки в ціну.

• Нотаріальні послуги. Зараз нотаріуси готові оформити угоду не менше ніж за 8 000-10 000 грн.

• Якщо покупець перебуває у шлюбі, то треба нотаріально завірити дозвіл дружини / чоловіка на купівлю-продаж ділянки. Це коштує від 350 грн.

• Трохи дорожче (від 500 грн) обійдеться оформлення довіреності на проведення угоди від вашого імені.

• Послуги оцінювача обійдуться приблизно в 600-800 грн. (Якщо фактична сума угоди буде нижча за оціночну, то податок на прибуток сплачуватиметься з останньої).

• Нотаріальна реєстрація передачі першочергового права викупу від агрохолдингу новому власнику – в межах 1500-2000 грн

Посилання на статтю